Fundos imobiliários públicos: alternativa para a crise fiscal

Criamos este post para explicar o que são Fundos Imobiliários, afinal todos os entes federativos (União, Estados e Municípios), possuem uma grande quantidade de imóveis (terrenos, prédio comerciais, fazendas e etc..) que não possuem mais função pública e são subutilizados. Isso gera, além do custo social, um custo financeiro para a manutenção e segurança desses ativos.

A única forma que os gestores públicos têm para venderem esses imóveis é através de leilão público conforme prevê a Lei nº 8.666-93. Porém, em sua grande maioria, esses leilões acabam dando deserto, ou seja, o mercado não considera atraente esse tipo de leilão, seja pela precificação errada, seja pela incapacidade de verificar os passivos ocultos que esse imóvel pode carregar.

Um bom instrumento de gestão destes ativos imobiliários, que já vem sendo utilizado por alguns entes púbicos com bons resultados, são os Fundos de Investimento Imobiliário. Além da possibilidade de terem uma gestão técnica profissionalizada, podem ainda maximizar os ganhos do poder público com os imóveis e também ter suas cotas utilizadas como garantia de Parcerias Público-Privadas (PPPs).

O ponto de vista de estados e municípios, conhecer, modelar e licita esta modalidade de fundo pode significar a possibilidade de estruturação de concessões levando-se em conta, especialmente, patrimônio que, em geral, entes concedentes possuem e que podem se constituir em garantia.

Especialmente em momentos econômicos como o que passa o país em que estados e municípios estão imersos em instabilidades decorrentes da crise fiscal.

Os fundos imobiliários de ativos públicos

Os fundos imobiliários de ativos públicos são constituídos por imóveis pertencentes ao poder público especialmente selecionados para este fim, em que eles deixam de ser um bem físico para existir por meio de cotas financeiras. Seus valores e os valores de eventual aluguel e possibilidades de destinação, entre outros critérios, definem o valor do fundo, que, por sua vez, definem o valor das cotas. Com isso, eles são desmaterializados e podem ser negociados no mercado financeiro sem que seja necessário aliená-los.

A constituição destes fundos já é uma tradição como opção de investimento no mercado privado e pode ser transportada para a área pública. Assim constituídos como fundo, os imóveis públicos vão ser usados para gerar rentabilidade máxima privada, remunerar seus cotistas, e, no objetivo finalístico, gerar dinheiro ou utilizar as cotas desse fundo de propriedade o ente publico como garantia das Parcerias Público-Privadas (PPPs)  por meio e remuneração e lucro para os parceiros privados que entraram nas estruturação das PPPs.

Portanto, os entes públicos uma possibilidade de aumentarem a disponibilidade para investimentos contando com o ativo que já possui, sem precisar contar com empréstimos ou aporte de outros entes federativos (como é o caso do Governo Federal com os Municípios), além disso a constituição deste tipo de fundo é uma oportunidade para estruturarem garantias para processos de PPPs.

Conhecer este mecanismo é uma oportunidade de que o poder público possa planejar um amplo programa de parcerias público-privadas, tanto como concessão patrocinada ou administrativa.

Este é um caminho permanente, mas que se faz urgente dadas as dificuldades do momento fiscal e econômico-financeiro do país, abrindo uma grande janela de possibilidades de oferecer melhores serviços públicos à altura do que a população mereça.

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